北都两区收地料赔360亿 财赤恐恶化 超今年地价收入4.3倍 学者吁放慢大型发展步伐

数据源:信报财经新闻

政府力推大型基建,单计北部都会区的新界东北新发展区和元朗洪水桥/厦村新发展区(下称洪水桥新发展区),政府今年就该两区提出的收地安排,市场估计相关收地补偿金额超过360亿元,远高于今年卖地收入仅约67.94亿元,牵涉的土地面积约286.19公顷(相当于约15个铜锣湾维多利亚公园)。有学者指出,政府持续庞大的投资做法「几危险」,倡放慢大型发展步伐。

新界东北及洪水桥共涉280公顷

为增加房屋土地供应,并提供新土地作创科等用途,政府积极收地进行大型发展计划,综合政府公布的资料,地政总署今年公布的收地计划,涉及总地盘面积超过500公顷,已经是之前10年(即2014年至2023年)收地面积总和166.36公顷的三倍。

今年收地面积大增,主要是由于北部都会区两大率先起动的新发展区,已经进入收地阶段,包括新界东北和洪水桥新发展区,其中新界东北新发展区的余下阶段,地政总署于今年1月和7月宣布收回两批共涉及约1714幅私人土地,面积约110.19公顷;地政总署今年5月亦就洪水桥新发展区的第二期发展,公布收回约176公顷土地,涉及2548幅私人土地,意味单计该两区今年进行的收地面积已达286.19公顷,占全港收地规模约57.2%。

收地面积大增,亦令到政府用于补偿的金额跃升至天文数字。市场人士估计,前述逾500公顷的收地面积,牵涉的收地补偿金额动辄超过640亿元,单计新界东北和洪水桥两个发展区,所涉及的收地补偿金额占逾360亿元或约56.3%,其中新界东北余下阶段估计占逾150亿元,洪水桥新发展区则涉及超过210亿元。

政府落实的收地计划,牵涉数以百亿元的收地开支,在经济好景时自然没有问题,但现时经济只是缓慢复苏,不少主要收入来源都未复当年勇,以地价收入为例,今年暂时透过卖地和补地价等的收入,估计只有约67.94亿元。以此粗略比较,若只计算政府今年就新界东北和洪水桥两个发展区进行收地的开支,已经远较地价收入高约4.3倍,市场对政府的财政状况会感到忧虑。

测量师倡扩税源 土地分优次

就政府在经济前景仍未明朗时大力投资新发展区,经济学者李兆波认为,政府虽然透过不同方面为大型发展融资,例如把银色债券拨入「基建债券计划」下发行,惟对政府而言仍是一种负担,加上现时本港环境和疫情前有结构性转变,零售和饮食行业未完全复苏,商用物业估值也大跌等,此时政府不断投入大量资金,做法「几危险」。李兆波直言,若持续推动大型发展,政府在收入方面又没有根本性改变,随时会令债务比率持续向上,甚至需要「债冚债」,建议放慢大型项目步伐,待经济表现好转再加大力度发展。

第一太平戴维斯估值及专业顾问服务董事总经理陈超国担心,政府力推昂贵的大型基建,收入减少将推升财政赤字,忧政府未有汲取1997年亚洲金融风暴至2003年沙士的教训,最终要削减社会福利等方面的开支。

陈超国建议,政府不应减慢土地供应,要确保供应稳定,但应该研究开源方法,例如消费税、物业税和空置税等。

事实上,政府发展新发展区时,也有积极寻求私人市场参与,例如容许私人发展商把手上落入指定范围内的土地,申请原址换地自行发展,惟反应未算踊跃。以新界东北为例,至今仅3幅土地成功换地,更有7宗换地申请因为未能就补地价达成共识,最终由政府收地。

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示,收地补偿对上市公司的损益表有利,发展商对政府收地的取态,由以往未必愿意,变成现时倾向欢迎。政府太急进收地,若未来发展商不愿意投地或只以低价竞投,现在的做法显得不现实,认为应该先做必要性的收地,例如地标性项目等。