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土拍“跨年行情”释放利好信号 看好上海投资上海依然是具有资金实力企业首要选择

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文章来源:上海市政府网|本文编辑:刘伟

记者 戚颖璞 实习生 王绎淩

春节前,位于松江洞泾的地块吸引4家竞买人激烈角逐,经过51轮竞价,以20.52亿元总价、27.93%高溢价率成交。

洞泾地块不仅是上海2024年公告出让的最后一块住宅用地,也是2025年首块公开竞拍的住宅地块,这一承前启后、辞旧迎新的关键链接,引领上海土拍市场走出一波“跨年行情”。

信号一:政策效应集中释放

从全国来看,新年首场宅地交易迎来的“开门红”并非个案。截至1月21日,包括北上广深在内的全国20个重点城市,2025年新建商品住房用地的成交面积同比去年同期增长了33%。

“这得益于国家一揽子增量政策效应的充分释放。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

2024年9月26日,中央政治局会议推出一揽子增量政策。其中包括:支持推动房地产市场止跌回稳,叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具,促进房地产市场的稳定发展。国家一揽子增量政策为上海房地产市场复苏回暖创造了条件。上海随即采取一系列措施,三天之后发布“沪七条”楼市新政。

应该说,土地作为楼市供应的最前端,上海对去年全年土地市场进行谋划调度。在土地供应阶段就提高住宅品质建设要求,自去年6月起交易规则实现“三次跨越”,即第三批次放开地价的10%竞拍溢价率上限,第四批次取消房地联动价,第五批次开始实施“双高双竞双放开”(竞高品质建设标准+竞价,地价房价双放开)。从第六批次开始,针对区域分化、冷热不均的情况,进一步对接市场需求和适应情况变化,采取针对性有效举措,供应地块在保持中心城区比例的基础上,逐步选择外围地块适度投入市场。随着黄浦江苏州河沿线、东方枢纽及周边、大吴淞等地区和铁路松江站及宝山站、20号线延伸线、机场联络线等一系列重大规划公示和项目落地建设,为未来地区发展营造了更加有利的环境氛围。

叠加国家政策,上海表现为土地和房地产市场双回暖。一方面,土拍市场持续向好,亮点频出。2024年宅地交易无一流拍,地块单价和溢价率,屡创新高。另一方面,商品住房成交“量升价稳”,2024年10至12月,新房月均成交76万平方米,比1至9月的月均成交增加41%,比2023年同期月均成交增加15%;新房和二手房价格四季度指数环比持续上涨。

信号二:五个新城持续发力

2025年首拍,洞泾地块受到热捧,是否意味着郊区全线升温?

记者梳理发现,目前开发商决策投资态度整体保持理性,竞得地块无论是在市区还是郊区,都是高品质地块。从郊区来看,五个新城和南北转型地段的地块更加受到关注。上海市根据市场需求,加大优质地块的供应力度,为打造高质量的住宅产品提供条件。

青浦新城地块,借助长三角一体化和上海大都市圈的发展优势,瞄准华为等高科技人群的居住需求,由外资(盘古地产)拿地;奉贤新城地块,毗邻新城绿心,凭借周边蓝绿交织的环境优势、紧邻轨交站点的区位、丰富的商业文化医疗资源等,民企(贝壳)以13.89%的溢价率竞得,将通过可变户型、立体绿化、多重服务等打造优质住宅产品和悠闲生活模式,提高新城建设品质。

年初出让的松江洞泾地块,得益于松江新城发力效应。基于明确的未来发展规划,在松江当地,该地块被认为是“沪松十二坊”区域价值转化的空间“核爆点”。

记者了解到,松江“沪松十二坊·山水人文卷”将依托沪松公路发展轴,结合在建轨交12号线西延伸的站点布局,驱动若干重点功能板块,激活佘山脚下山水十二景,引领区域整体发展和品质提升、品牌塑造。具体来看,“沪松十二坊”西侧将打造以通波塘“一水两岸”为中心的山水服务绿心,东侧以洞泾未来湾为核心打造科技创新中心。

聚焦新城建设,松江也在推进土地资源的“优储精供”,持续加大优质地块供应。此次交易的洞泾地块就很典型,在它周边,有轨道交通12号线和9号线交会,有望激活区域交通网络和地块周边配套建设。而且,松江洞泾地块是上海2021年实行集中土拍以来,容积率最低的一幅地块,为1.01.地块周围水系环绕,周边住宅去化较快。这意味着,地块未来的建筑密度较低,适合打造较高品质的改善型住宅产品。

结合去年综合来看,第七批次、第八批次、第九批次出让的青浦新城地块、奉贤新城地块和松江新城地块,分别由外资、民企和央企竞得,并且竞拍溢价率逐步提升,意味着上海五个新城的规划愿景和发展潜力受到市场普遍认可。

市场认为,强化规划引领和设计赋能,精准研究需求细分市场,发挥优势特点打造个性化产品,或将是开发商的一条新路。

信号三:溢价向外围拓展

“溢价”本身也值得说道。

位于新城地块以溢价成交,并不是首例。实际上,从去年第七、第八批次开始,溢价已从中心城区向外围拓展。

上海房地产市场逐步呈现趋暖向好的态势,土拍热度持续向郊区新城外溢,“捷报频出”。去年第四批次中,位于市中心的徐汇滨江地块拿下全国“新地王”;在第七批次中,位于内环和中环之间的浦东新杨思地块,创下近年来最高溢价率并在竞高品质建设指标中全面触顶。随着土拍热度的持续上升,外环外的土拍回暖明显。除了第七批次盘谷地产拿下青浦新城宅地、第八批次贝好家摘得奉贤新城地块以外,宝山淞南商住混合地块和纯住宅地块也分别以16.03%和14.86%的溢价率成交。

溢价向外围拓展,和房地产市场整体向好有关。外围的土地之所以有市场,根本原因在于供需关系——郊区高品质地块上开发的好房子卖得动。

根据易居研究院的数据,2024年第四季度,上海新房供求关系即供/求指标分别为0.79、1.01和0.93.2025年1月1日至19日的统计数据显示,其供/求指标为0.46.这都说明,上海房地产市场消化能力明显增强,在积极消化库存的过程中,房地产供需平衡的基础更为扎实。

业内人士表示,从中心城区到新城的宅地普遍受到热捧,是超大城市发展综合效应的具体体现,是五个中心功能辐射的结果。

信号四:交易主体更多元

洞泾地块竞买人分别是招商蛇口、象屿、国贸、保利发展,最终竞得人为上海保利城市发展有限公司。

从2024年开始,一个明显趋势是土地交易市场出现新面孔,交易主体更多元。

沪外企业变多了。2024年,中建七局和中建港航、山东铁投都是首次参与到上海土拍当中。第二批次土拍中,北京城建首次参与上海土拍,溢价摘得杨浦区长海社区地块。闵行区梅陇社区地块由安徽交控旗下的安高和安联联合体竞得。可见在全国范围内,上海依然是房地产行业高度认可值得投资的城市。

参与土拍的企业也打破了央国企主导的格局。自2022年以来,上海土拍延续以央国企为主力的格局,但是多元化趋势开始凸显。在今年第一批次第二轮中,民企大华、龙湖,分别斩获闵行浦锦地块、奉贤新城地块。第七批次青浦新城地块是由具备外资背景的盘谷地产竞得。第八批次的徐汇龙华地块由港资宸嘉发展集团竞得,奉贤地块由民企贝好家拿到。

这些交易案例释放了一个信号:看好上海、投资上海,依然是具有资金实力的企业的首要选择。

上海市规划资源局资源利用处有关负责人表示,今年,上海宅地出让的启动时间大大提前,将采用“小步快跑”节奏,增加供地频次,并根据规划实施要求和市场供需变化及时调度推出合适地块。

“上海土地交易市场”官网显示,上海2025年第一批次浦东、虹口、松江、奉贤4幅住宅地块即将于2月20日进行现场交易;另有嘉定1幅住宅地块已于1月26日发布公告,将于3月3日进行交易。

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